分譲マンションとは？メリット・デメリットや相場をわかりやすく解説

住宅を購入する際、分譲マンションか戸建てで迷っている方は多いのではないでしょうか。購入後に後悔しないためには、そもそも分譲マンションとはなにかを理解することが重要です。

また、賃貸マンションや中古マンションと比較し、それぞれの特徴や違いを知ることで、自分にとってどの住まいが最適かを見極められます。

本記事では、分譲マンションの特徴や購入のメリット・デメリットを解説するとともに、相場感や購入の流れも詳しく紹介します。記事の内容を参考に、理想の住まいを見つける第一歩を踏み出しましょう。

分譲マンションとは？わかりやすく解説

わかりやすくいうと、分譲マンションとは、住戸ごとに分割して販売される集合住宅のことです。購入者は、自分の住戸を財産として所有して居住するだけではなく、自由に売却したり賃貸に出したりできます。建物全体とエントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分は、他の住民との共同所有です。

マンションの購入者は全員、管理組合に加入する必要があります。管理組合では役員を選出し、区分所有者全員で集まる総会は年１回程度です。役員以外の組合員も定期的に集まる機会があり、管理状況に関する情報を共有し、問題について話し合うなどします。

ただし、共用部分の清掃やメンテナンスなどには専門知識が必要なので、管理会社へ業務を委託するマンションがほとんどです。管理会社へ支払う人件費や清掃料などは、管理費用や修繕積立金として、購入者から徴収します。

分譲マンションと賃貸マンションの違い

分譲マンションと賃貸マンションは、所有形態や自由度の面で大きく異なります。分譲マンションは各住戸が個別に販売され、購入者がその部屋を所有します。一方、賃貸マンションはオーナーが所有する部屋を、賃借人が借りる形で住むものです。

分譲マンションでは、所有者が自分の財産として部屋を自由に売却したり賃貸に出したりできます。一方、賃貸マンションでは、部屋の改装や転貸などの利用は制限されます。

以下の表で、分譲マンションと賃貸マンションの主な違いを比較しました。

	分譲マンション	賃貸マンション
所有形態	購入者が所有	オーナーが所有
費用	・購入費用 ・ローン返済 ・管理費 ・修繕積立金	・月々の家賃 ・管理費
自由度	売却や賃貸が可能	改装や転貸は制限される
初期費用	数百万〜（頭金など）	家賃によるが初期費用は低め
資産形成	長期的な資産形成が可能	資産形成にはつながらない

このように分譲マンションと賃貸マンションでは入居する為の費用も大きく異なります。

分譲マンションと中古マンションの違い

新築分譲マンションと中古マンションは、物件の状態だけではなく価格や設備、税制面での違いがあります。新築の分譲マンションは最新の設備が整っており、建物の耐震性や省エネ性能が向上していることが多いです。また、新築購入時には、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置など、新築特有の税制メリットが受けられる場合があります。

中古マンションは、もともと新築の分譲マンションだった物件なので、販売価格が安く周辺地域の生活環境が整っているケースが多いです。築5年前後の物件なら、リフォームや修繕がほとんど必要なく、設備が充実している可能性もあります。

しかし、築年数が経過している物件は、リフォームや修繕が高額になる可能性があるため、購入後の追加費用を見込んでおきましょう。中古マンションは、税制上のメリットが少ないので、物件の購入費用とは別に、修繕費や税金がいくらかかるか試算しておくのがおすすめです。

	分譲マンション(新築)	中古マンション
価格	高め	比較的安い
設備の充実度	最新の設備が付いている	築年数次第で異なる
選べる立地	地域によって選択肢が限定的	新築に比べて選択肢が多い
リフォーム費用	必要なし	築年数により発生
税制上のメリット	あり	小さい場合が多い

分譲マンションを購入するメリット

分譲マンションには資産性や快適性、セキュリティの高さといったメリットがあります。

資産として残る

分譲マンションは購入後、自分名義の資産として所有できます。ローン完済後は、住居費がかからなくなることは大きなメリットです。

また、売却して利益を得る、もしくは賃貸物件として運用する選択肢もできます。地価が安定しているエリアや再開発が進む地域に物件を持つ場合、資産価値が上昇するかもしれません。不動産は比較的安定した資産として評価されるため、家の買い替えなどで新たに借入を申し込むときにも、有利になる可能性があります。

このように、分譲マンションの購入は、安定した暮らしと長期的な資産形成に役立ちます。

設備が充実している

分譲マンションは、快適な暮らしを実現するための設備や共用施設が充実している点が魅力です。例えば、床暖房や食器洗い乾燥機、浴室乾燥機などの最新設備を備える物件が多く見られます。

また、共有施設としてフィットネスルームやシアタールーム、ゲストルームが用意されていることもあります。充実した設備によって、暮らしの質が向上するでしょう。

設備の例	共用施設の例
・床暖房 ・食洗機 ・浴室乾燥機 ・24時間利用できるゴミ置き場 ・宅配ボックス ・セキュリティシステム	・ラウンジ ・ゲストルーム ・会議室 ・フィットネスジム ・プール ・庭園

セキュリティが高い

分譲マンションは、オートロックシステムや防犯カメラなど、高いセキュリティ対策が整えられています。管理人やコンシェルジュが常駐しているマンションでは、緊急時の対応も迅速で、より安心です。

また、分譲マンションでは防犯性が高い窓やドアも採用されているため、外部からの侵入リスクが軽減されます。特に、子育て中の家族や1人暮らしの方にとって、セキュリティが高く安全性が確保されていることは、大きな安心材料です。

分譲マンションを購入するデメリット

分譲マンションにはさまざまな魅力がある一方で、購入時や維持に関する注意点も存在します。

転居が難しい

分譲マンションは、1度購入すると簡単には引っ越しできません。ライフスタイルや仕事、家族構成などの変化に応じて転居が必要になった場合、物件の売却や賃貸に出す手続きが必要になります。

売りに出してから、売却手続きが終わるまでにかかる期間は、マンションによって大幅に異なり、長いと1年以上購入希望者が現れないこともあります。また、物件価格が市場の動向に左右されるため、希望価格で売れないかもしれません。

分譲マンションの売却には時間や費用がかかるため、購入時には長期的な視野でライフプランを立てておくことが大切です。

管理費・修繕費が負担になる

分譲マンションでは、購入者全員が管理費と修繕積立金を毎月支払います。管理費と修繕積立金を集める目的は、共用部分の維持管理や建物の大規模修繕です。転勤などで家を空けたり賃貸に出したりしていても、マンションの所有権を持つ人が、管理費と修繕積立金を支払う義務があります。

修繕積立金は、築年数が経過するにつれて増加する傾向があり、古いマンションでは大幅な値上げが行われることも珍しくありません。また、支払いを怠ると、住民間のトラブルに発展する可能性もあるため、長期的な目線で月々の収支プランを立てておくことが重要です。

ただし、賃貸マンションでも管理費はかかります。戸建て住宅の場合は、自身で資金を貯めて修繕の手配をするので、手間もお金もかかります。それぞれの管理方法を比較し、自身の考え方やライフスタイルに合った住宅を検討しましょう。

購入時にまとまった資金が必要になる

分譲マンションの購入には、頭金や諸費用などの初期費用がかかります。頭金の目安は物件価格の10〜20％程度とされていて、諸費用には登記費用や仲介手数料が含まれます。しかし、現在は諸費用を含め住宅ローンを組むことができます。

ローン返済が長期間にわたるため、借入金利がわずかに上がるだけでも、返済総額に大きな影響を与えるので、念入りに資金計画を立てる必要があります。

分譲マンションの相場はいくら？

分譲マンションがいくらで買えるかは、エリアや物件の条件によって異なります。特に新築物件は、立地や設備によって相場が大きく変わるものです。

2023年の全国新築分譲マンション市場動向を参考にすると、マンション平均価格は5,910万円で、’22年の5,121万円に比べて789万円（15.4％）の上昇でした。首都圏では平均価格が8,101万円で対前年比28.8%上昇となりました。

エリア	平均価格
東京23区	11,483万円
神奈川県	6,069万円
兵庫県	5,139万円
大阪府	4,435万円
和歌山県	4,237万円

参考：全国新築分譲マンション市場動向2023年｜株式会社不動産経済研究所

分譲マンション購入時、選び方のポイントと注意点

分譲マンションを選ぶ際は、長く快適に暮らすために複数の観点から慎重に検討しましょう。ここでは、購入時に特に重視したいポイントと、失敗を防ぐための注意点を解説します。

まず、立地や周辺環境は資産価値や日々の暮らしやすさに直結するため、最寄り駅までの距離や交通アクセス、スーパーや病院・公園など生活利便施設の有無を必ず確認しましょう。また、治安や地域の雰囲気も事前に現地を歩いてチェックするのがおすすめです。

マンションの広さや間取りは、現在の家族構成だけでなく将来のライフスタイルの変化も見据えて選びましょう。収納スペースや部屋数が十分か、リフォームのしやすさもポイントです。

防災面では、ハザードマップで災害リスクを確認し、耐震性や防災設備の有無もチェックしましょう。セキュリティに関しては、オートロックや防犯カメラなどの設備、管理人の有無も安心材料になります。

さらに、マンションの規模や共用施設、管理状況も重要です。大規模マンションは共用施設が充実している一方、コミュニティの雰囲気や管理体制も確認しましょう。管理費や修繕積立金の水準、長期修繕計画の内容も将来的な負担を左右します。

最後に、現地見学時には日当たりや騒音、風通し、隣接住戸との距離など、実際の住み心地を細かくチェックすることが大切です。これらのポイントを押さえておくことで、納得のいく分譲マンション選びと安心した購入につながります。

分譲マンションがおすすめな人の特徴

分譲マンションは、特定の条件に合った人にとって魅力的な選択肢ですが、すべての人に適しているわけではありません。以下では分譲マンションがおすすめな人と、そうでない人の特徴を解説します。

分譲マンションがおすすめな人

分譲マンションは、資産価値や快適な住環境を重視する人に適しています。たとえば、長期間にわたって居住しながら資産を形成したいと考える人にとって、分譲マンションは理想的な選択肢です。

多くの分譲マンションは、最新の設備やセキュリティが整っているので便利で快適な生活が送れます。また、管理会社が清掃やメンテナンスをしてくれるため、仕事や家事育児に忙しい人にもおすすめです。ただし、分譲マンションの購入には初期費用がかかるので、安定した収入があり、住宅ローンの返済に無理のない計画を立てられる人にも向いています。

分譲マンションがおすすめでない人

頻繁に転居する可能性がある人や、初期費用や維持費の負担を避けたい人には、分譲マンションは不向きです。たとえば、仕事の都合で転勤することが多い人や、将来的に住み替えを検討している人にとって、分譲マンションの購入はコスト面でリスクが高くなります。

また、不動産としての資産価値の変動が気になる人も、賃貸住宅の方が適しているかもしれません。まとまった初期費用を用意するのが難しい人、管理費・修繕費の支払いに不安がある人も、賃貸住宅での家賃や管理費と比較し、よく検討しましょう。

分譲マンション購入の流れ

分譲マンションを購入する際は、以下の手順を踏むことが一般的です。

それぞれの方法を具体的に説明します。

分譲マンションの特徴を理解して購入を判断しよう

分譲マンションは、設備やセキュリティが充実しているため、安心して快適に暮らせます。また、不動産は資産性が高いので、資産形成につながることも大きなメリットです。

しかし、購入には多額の初期費用がかかり、計画性も必要になります。本記事を参考に、自分にとって分譲マンションが最適な選択かどうか、じっくりと考えてみてください。

私たちフジケンは、愛知県の西三河エリアで50年、お客様の満足を追求し続けてきました。フジケンのマンションギャラリーでは、豊富なノウハウをもとに、お客さまの疑問やお悩みにお答えしています。分譲マンションを購入するか迷っている方、資金計画に不安がある方も、ぜひご相談にお越しください。