住み替えとは？方法やかかる費用・税金、減税措置や住宅ローンを解説

「今の住まいが手狭になってきた」「老後に備えて平屋に住みたい」このような理由から、住み替えを考える人が増えています。ただし、住み替えは単なる引越しとは異なり、売却や購入など不動産取引が関わるため、しっかりとした知識と準備が必要です。タイミングや方法によっては、思わぬ費用やが発生することもあるため、慎重な計画が求められます。

本記事では、住み替えの方法や費用、税金などについてわかりやすく解説します。住み替えに興味がある方は、ぜひ参考にご覧ください。

住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却または処分して、新たな住まいに移ることを指します。単なる引っ越しとは異なり、不動産の売却や購入といった大きな取引が発生する点が特徴です。

たとえば「持ち家から賃貸へ」「持ち家から別の持ち家へ」といったように、さまざまな住み替えパターンがあります。ライフスタイルの変化や家族構成に合わせた住環境を整えるため、住み替えを選ぶ人も増えています。最近では、コンパクトな家へ住み替える高齢者世帯や、共働き世帯が職場に近い都市部へ移るケースなど、目的も多様です。

住み替えの目的

住み替えを検討する人の多くは「もっと便利な場所に住みたい」「高齢になった親と同居したい」など、ライフステージに応じた目的を持っています。国土交通省の「令和5年住生活総合調査」によると、住み替えの主な理由は結婚・出産などのライフイベントなどが挙げられています。

ほかにも、住宅の質を向上させるため、住居費負担の見直しといった、暮らしやすさや安心感を求めて住み替えを決断する人も多いようです。資産の見直しや、教育環境の良い場所への移転といった目的も目立ちます。

参照：令和5年住生活総合調査｜国土交通省

住み替えの方法

住み替えには大きく分けて『売却先行』と『購入先行』の2つの方法があります。それぞれに特徴があり、どちらが適しているかは資金状況やスケジュール、ライフスタイルによって異なります。資金に余裕がある人もそうでない人も、無理のない進め方を選ぶことが大切です。下記の表で、それぞれの特徴、メリット・デメリット、向いている人の傾向を比較してみましょう。

	特徴	メリット	デメリット	向いている人
売却先行	旧居を売ってから新居を購入する	資金計画が立てやすい 希望価格で売却しやすい	仮住まいが必要 引越しが2回になる	資金に余裕がない人 実家などに一時的に住める人
購入先行	新居を購入してから旧居を売却する	仮住まいが不要 引越しが1回で済む じっくり新居探しできる	二重ローンになる可能性がある 売却価格が下がる恐れがある	資金に余裕がある人 住宅ローンの返済がほぼ終わっている人

売却先行

売却先行とは、まず今の住まいを売却し、その後に新しい住まいを購入または建築する方法です。資金計画が立てやすくなる反面、新居の完成・購入まで仮住まいを用意する必要があるなど、スケジュール調整が重要になります。

メリット

売却先行の最大のメリットは、資金計画を立てやすいことです。旧居を先に売却すれば、手元にまとまった資金が入り、それを新居の購入資金やローンの頭金に充てられます。

さらに、売却を急がずに希望価格で売り出すことができるため、価格交渉にも余裕が持てます。購入前に資金計画が確定することで、無理がない予算で家探しが進められる点も大きなメリットです。

デメリット

売却先行のデメリットは、一時的な仮住まいが必要になる点です。新居の購入や建築が完了するまでの間、仮住まいを探して引っ越しを2回行わなければなりません。

そのため、家賃や引っ越し費用、手間などのコストがかかります。また、希望するエリアや条件に合う新居がすぐに見つからない場合、仮住まいの期間が長引き、想定以上に費用が発生する可能性もあります。

向いている人

売却先行は、新居の購入費用を旧居の売却資金に頼っている人や、今すぐに新居を購入する資金がない人に向いています。また、一時的に実家に住める人や、生活に多少の不便があってもコストを抑えたい人にもおすすめです。資金計画を重視し、計画的に新居を探したい人にとっては、現実的でリスクを抑えられる方法といえるでしょう。

購入先行

購入先行とは、新しい住まいを先に購入または建築し、その後に現在の住まいを売却する方法です。仮住まいが不要で、引っ越しが1回で済むため、スムーズな生活移行が可能です。

メリット

購入先行のメリットは、時間に余裕を持って理想の住まいをじっくり探せることです。仮住まいが不要なため、引っ越しも1回で済み、生活への負担も抑えられます。

すでに住宅ローンの返済が終わっている、あるいは残りが少ない人であれば、旧居の売却に時間をかけ、より高値での売却を目指すことも可能です。家族の生活環境を極力変えずに、スムーズに住み替えたい方に適しています。

デメリット

購入先行には資金面でのリスクがあります。旧居がすぐに売却できなかった場合、しばらくの間、2つの住宅ローンを同時に返済する『ダブルローン』状態になるかもしれません。
旧居が売れない間、固定資産税やメンテナンス費用といった維持費がかかる点にも注意が必要です。だからと言って、売却を急いでしまうと本来よりも安い価格で手放すことになり、結果的に損をするケースもあります。旧居の状態や立地などから、適正な売却価格を見極めましょう。

向いている人

購入先行は、ある程度の資金的余裕がある人や、すでに住宅ローンの返済が完了している人、あるいは残額が少ない人に適しています。仮住まいを避けたい人や、引っ越し回数を減らしたいと考えている人にも向いています。また、転勤や子どもの進学など、引越し時期が決まっていてスケジュールに余裕がない場合にも、購入先行がおすすめです。

【種類別】住み替えのタイミング

住み替えのスケジュールは、新居の種類によって大きく異なります。建売住宅や中古住宅のようにすぐ入居できるタイプもあれば、注文住宅のように建築期間が必要なケースもあります。それぞれの住み替えにかかる期間や注意点を理解しておくことで、無理がないスケジュールを組めるでしょう。

たとえば注文住宅の場合、設計打ち合わせから完成まで数か月〜1年近くかかることもあるため、仮住まいの期間を見込んでおく必要があります。一方、中古住宅なら売主との契約やリフォームの有無によって時期が左右されるため、柔軟な計画が必要です。以下に、代表的な住み替え先の種類ごとに特徴を比較した表をまとめました。

住み替え先の種類	スケジュールの特徴	向いている住み替え方法
建売戸建て	・購入後すぐに入居できる ・最短で1ヶ月程度	購入先行と売却先行どちらも可
中古戸建て	・契約後すぐ引き渡しされることが多い ・入居まで1〜2ヶ月が目安	売却先行に向いている
注文住宅	・土地探しから建築まで6ヶ月〜1年以上かかることもある	売却先行に向いている
分譲マンション	・完成済なら即入居可能 ・建設中なら半年〜1年程度かかる	購入先行が多い
中古マンション	・契約から1〜2ヶ月で入居可能	売却先行に向いている

住み替えの計画を立てる際は、このように新居の種類によるスケジュールの違いも加味して、無理のないタイミングで進めることが大切です。

住み替えにかかる費用・税金はいくら？

住み替えには、上記の費用がかかります。それぞれにどのような費用なのか、具体的に見ていきましょう。

旧居の売却費用

	内容	目安金額
仲介手数料	不動産会社への報酬	売却価格の約3％＋6万円
印紙税	売買契約書に必要な税金	売買価格により1万〜3万円ほど
登記費用	抵当権抹消手続きの登記費用と司法書士への報酬	1万〜3万円
ローン繰上返済手数料	ローンを一括返済する際に発生する手数料	〜5万円程度（金融機関により異なる）
譲渡所得税	売却益がある場合に発生する税金	利益により異なる（条件により控除可）

旧居を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料や登記関連の費用、税金、修繕費などさまざまな費用が発生します。

特に仲介手数料は、売却価格に応じて上限が定められており、数十万円以上になることもあります。また、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生することもあるため、控除制度の活用も含めて税理士や不動産会社と相談しながら進めるのが安心です。

新居の購入費用

	内容	目安金額
物件購入費	建物や土地の代金	購入価格による
仲介手数料	不動産会社への報酬	売買価格の3％＋6万円
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	1万〜3万円
登記費用	所有権移転や抵当権設定の登記と司法書士への報酬にかかる費用	20万円〜50万円程度
火災・地震保険料	万が一に備えた保険料	5年契約で数万円〜数十万円
住宅ローン手数料・保証料	融資事務手数料や保証会社への支払い	数万円〜数十万円

新居を購入する際にも、物件価格以外にも多くの諸費用が発生します。具体的には登記費用、住宅ローンの手数料、仲介手数料などが挙げられ、物件価格の6〜10％程度が目安です。
さらに、家具や家電の新調、引っ越し費用なども含めると、想定以上に支出がかさむこともあるため、余裕をもった資金計画を立てておきましょう。

仮住まいの費用

	内容	目安金額
引越し代	仮住まいと新居の2回分の引越し費用	10万〜30万円×2回
敷金・礼金	賃貸物件を借りる際に必要な費用	家賃の1〜2ヶ月分ずつ
仲介手数料	賃貸物件の不動産会社に支払う報酬	家賃の1ヶ月分程度
トランクルーム利用料	家具などを一時保管する場合にかかる費用	月5,000円〜1万円前後
光熱費・生活費の重複	仮住まいと旧居・新居の期間重複時にかかる費用	数万円程度

売却と購入のタイミングがずれる場合、一時的に仮住まいを用意する必要があります。この場合の費用には、賃貸物件を借りるための各種費用や、引っ越し代が2回分かかる点に注意が必要です。

また、仮住まい先によっては駐車場や家具・家電のレンタル料が発生することもあります。子どもがいる家庭では、学校や保育園の通園・通学環境にも配慮しなければならないため、単なる費用面だけでなく生活のしやすさも重視しましょう。

仮住まいの期間が長引くとその分費用がかさむため、売買のスケジュール管理をしっかりと行い、できるだけ短期間で済ませられるように調整することが大切です。

住み替えで受けられる減税措置

住み替えでは、特定の条件を満たすことで税金の軽減措置を受けられる場合があります。代表的な減税制度は以下の3つです。

3,000万円特別控除

住み替えの際、マイホームとして住んでいた住宅を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。この制度を使えば、売却益が出た場合でも、課税対象額を大幅に減らせるかもしれません。

ただし、3,000万円特別控除を受けるためには「自分が住んでいた家であること」「売却した年の前年・前々年に同じ特例を利用していないこと」などの要件を満たす必要があります。詳細な条件は、国税庁の公式サイトを確認するようにしましょう。

買い換え特例

買い換え特例は、旧居の売却価格よりも高い価格で新居を購入した場合、譲渡所得税の課税を先送りできる制度です。買い換え特例を利用すれば、本来発生する税金をすぐに支払う必要がなくなり、資金繰りに余裕を持たせることができます。

ただし、旧居と新居のどちらにも条件があり「旧居に10年以上住んでいたこと」「新居の床面積が50㎡以上であること」などを満たさなければ、適用されません。条件の詳細については、国税庁の案内を参考にしてください。

譲渡損失が出た場合の特例

住み替えで旧居を売却した際に、購入価格よりも売却価格が安くなって譲渡損失が出た場合、損失を他の所得と相殺できる制度があります。特例が適用されれば、所得税や住民税の負担を軽減できるでしょう。

具体的には「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」があり、損失分を最大で3年間繰り越すことも可能です。ただし、住宅ローンが残っていることや、新たな住宅を取得していることなどの条件があります。特例の利用を検討する際は、国税庁の情報を確認しましょう。

住宅ローンの残債があっても住み替えできる？

住宅ローンが残っていても、住み替えは可能です。次のような金融商品を利用することで、住宅ローンが残っていても住み替えを実現できます。

住み替えローン

住み替えローンとは、旧居の住宅ローンが完済できない場合でも、新居の購入と同時に、残債を含めて新たに借り入れられるローンです。旧居の売却価格がローン残債に満たない場合、差額を含めた金額で住宅ローンを組み直せます。

住み替えローンを使えば、自己資金が少ない人でも、住み替えをスムーズに進められるでしょう。ただし、借入額が多くなる分、金融機関の審査は厳しくなります。返済計画をしっかり立てたうえで、利用を検討するようにしましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、新居の購入資金を一時的に借りるための短期的なローンです。旧居の売却が完了していない場合や、住宅ローンの本審査がまだ通っていない場合に、新居の購入資金をまかなうために利用されます。

例えば注文住宅を建てる場合、工事の進捗に合わせて支払いが必要になることがあります。そういった場面で、住宅ローンの融資がまだ実行されていないときに、つなぎ融資を利用します。短期間の融資とはいえ、金利や手数料が発生するため、事前に条件を確認しておきましょう。

ダブルローン

ダブルローンとは、旧居のローンが残っている状態で、新たに新居の住宅ローンも組み、2つのローンを同時に返済していく方法です。旧居をすぐに売却せず、ゆっくりと納得できる条件で売りたい方に向いています。

ただし、当然ながら2件分の返済が必要になるため、家計への負担は大きくなります。そのため、収入や資産に余裕のある方におすすめの方法です。一定期間だけとはいえ、資金計画と返済シミュレーションをしっかり検討したうえで利用しましょう。

住み替えの方法や費用を押さえて過ごしやすい家に住もう

住み替えは、ライフステージや価値観の変化に合わせて、より快適な暮らしを実現するための選択肢です。売却先行・購入先行といった方法の違いや、それぞれの費用、住宅ローンの活用方法など、事前に情報を把握しておくことで、スムーズに住み替えを進められます。

特に初めての住み替えでは、不動産の専門知識や税制面での判断が重要になります。資金計画や住み替えのタイミングに悩んでいる方は、専門家に相談するのがおすすめです。

私たち『フジケン』は、愛知県三河エリアで長年、お客様の状況に合わせたご提案やサポートを行っています。理想の住み替えを実現したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。