離婚が現実となったとき、避けて通れないのが「家をどうするか」という問題です。特に住宅ローンが残っていたり、子どもがいたりする場合は、特に判断が難しくなります。
この記事では、離婚に伴って家を売却する場合のタイミングや方法、売却までの流れ、財産分与について詳しく解説します。感情的になりやすい離婚時こそ、冷静な判断と正確な知識が求められます。新しい生活を安心して始めるために、必要な情報を整理していきましょう。
離婚時は精神が不安定です。
無理せずに落ち着いたタイミングで新しい生活のこと考え始めてみましょう。
この記事を読めば、お力になれると思います。
離婚が決まったら家は売却する？
離婚後に、夫婦のどちらも持ち家に住まない場合は、売却するのが一般的です。売却で得たお金は住宅ローンの返済に充てられ、利益が残れば財産分与として分け合うこともできます。
家を所有したままにしておくと、固定資産税や維持費などの負担が続き、トラブルの原因になってしまうかもしれません。離婚後に金銭的な問題を引きずらないためにも、使わない家は早めに売却を検討することが望ましいでしょう。
また、不動産の価値は時間の経過とともに下がる傾向があるため、タイミングを逃すと損をする可能性もあります。離婚の話し合いと並行して、家の売却計画も早めに立てておくことが大切です。
離婚で家を売却するタイミング
離婚で家を売却するタイミングには、主に以下2つの選択肢があります。
離婚で家を売却するタイミング
- 離婚前に売却する
- 離婚後に売却する
離婚前
原則として、離婚前に家を売却するのはおすすめできません。なぜなら、夫婦間での財産移動が「贈与」とみなされる可能性があり、思わぬ税負担が発生することがあるからです。
たとえば、共有名義の家を購入し、もう一方に代金を渡さないまま名義変更をした場合、贈与税の課税対象になるおそれがあります。ただし、離婚後の話し合いによるトラブルを避けたい、離婚成立まで時間に余裕があるなどの事情がある場合は、デメリットを理解したうえで離婚前の売却を選ぶのもいいでしょう。
事前に税理士や弁護士などの専門家に相談しておけば、最適な判断がしやすくなります。金銭面のリスクを最小限に抑えるためにも、手続きは慎重に進めましょう。
離婚後
離婚後に家を売却する最大のメリットは、引越しや名義変更などの手続きが済んだ後で、売却活動に集中できることです。「少しでも高く売りたい」「離婚後の生活を安定させたい」という方には、離婚後の売却が適しています。
精神的な余裕を持って対応できるのも大きなメリットです。冷静に話し合える状態をつくることで、売却活動が進めやすく、納得のいく形で家を手放せるでしょう。
また、名義や住宅ローンの状況も整理しやすく、トラブルを避けられます。離婚後であれば法的にも夫婦関係が解消されているため、財産分与の手続きも進めやすくなります。ただし、売却に時間がかかると、固定資産税や住宅ローンの支払いを継続する必要があるため、速やかな対応が重要です。
離婚で家を売却する方法
家の売却にはいくつかの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じて適切な方法を選びましょう。
離婚で家を売却する方法
- 仲介
- 買取
- 任意売却
- リースバック
仲介
仲介とは、不動産会社に売却を依頼して、第三者の買主を探してもらう一般的な売却方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、売却益が大きく残せるかもしれません。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があり、その間に住宅ローンや固定資産税などの負担が続きます。また、名義や意思決定に関する夫婦間の連携も必要になるため、感情的な対立がある場合には注意が必要です。
そのため、時間や精神的に余裕があり、できるだけ高く売りたい方に向いています。売却活動中は内覧や価格交渉なども発生するため、不動産会社選びも慎重に行いましょう。信頼できる担当者がいるかどうかが成功のカギとなります。
買取
買取は、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる売却方法です。仲介よりも売却が早く、現金化を急ぎたい場合に適しています。たとえば、離婚後すぐにまとまった資金が必要なときや、買主探しの手間を省きたいときに最適です。
ただし、買取価格は市場価格より2〜3割ほど低くなる傾向があるため、売却益は少なくなる可能性があります。「価格よりスピードを優先したい」「話し合いを長引かせたくない」と考える場合に検討すると良いでしょう。また、即時に売却できる安心感があるため、精神的なストレスの軽減にもつながります。
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任意売却
任意売却は、住宅ローンが残っており、かつ売却価格がローン残債に満たない「オーバーローン」の状態で使われる方法です。金融機関の合意を得て、担保になっている家を市場で売却します。競売よりも高く売れることが多く、信用情報にも傷がつきにくいのが特徴です。
ただし、債権者との交渉が必要で、ある程度の専門知識が求められますし、手間がかかります。ローンの返済が困難になっている場合は、早めに専門家や金融機関へ相談しましょう。
放置して競売になってしまうと、市場価格よりも大幅に安く手放すことになり、生活再建がさらに難しくなります。住宅ローンの残債が多い場合は、早めの判断が非常に重要です。
リースバック
リースバックは、家を売却した後もその家に住み続けられる方法です。売却後は不動産会社などが家の所有者となり、元の住人は賃貸契約を締結することで住み続けられます。
まとまった資金を得つつ離婚後の生活を安定させたい人、引越しや生活環境の変化を避けたい人、老後資金を確保したい人にもおすすめです。ただし、毎月の家賃が発生するため、将来的な資金計画をしっかり立てておく必要があります。
また、賃貸契約の期間や家賃の水準も事前に確認しておくことが重要です。長期的に住み続けたい場合は、再契約の条件なども事前にチェックしておきましょう。
離婚で家を売却する流れ7ステップ
離婚に伴う家の売却は、次の7つのステップで進めるのが一般的です。
離婚で家を売却する流れ7ステップ
- 名義を確認する
- ローン残債を確認する
- 査定を受ける
- 財産分与の方法を話し合う
- 金融機関に相談する
- 不動産会社に売却を依頼する
- 家を引き渡し売買代金を分け合う
家を売却する際には、まずは「誰が所有者なのか」を確認する必要があります。多くの場合は、夫婦のどちらかの単独名義か、共有名義になっています。名義人が売却の決定権を持つため、登記簿謄本や売買契約書などで事前に確認しておきましょう。
特に夫婦での共有名義の場合は、両者の同意が必要となるため、事前の話し合いが必要です。また、名義の内容によっては、売却後の財産分与や税金の取り扱いにも影響を与えるため、できるだけ早い段階で確認しておくことが大切です。
家の売却には、住宅ローンの残債の確認が欠かせません。売却価格よりもローンの残債が少なければ、その差額を支払って完済し抵当権を抹消することで、仲介や買取での売却が可能になります。
一方、ローンの残債のほうが多い「オーバーローン」の場合は、任意売却や自己資金による不足分の補填など、別の対応が必要です。正確なローンの残債を把握するために、金融機関から最新の返済予定表を取り寄せておくといいでしょう。ローンの条件や繰上返済手数料なども確認しておくと、売却後の負担を軽減できます。
売却を検討する際は、自分で市場価格を調べる方法と、不動産会社に査定を依頼する方法があります。売却価格は立地や築年数、間取りなどによって大きく変わるため、不動産会社に査定を依頼するといいでしょう。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、正確な価格を知るには訪問査定がおすすめです。売却価格の目安を知ることで、財産分与や今後の生活設計も立てやすくなります。ただし、1社だけでは判断材料が不足しがちなので、複数社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
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財産分与とは、離婚の際に夫婦が婚姻期間中に築いた財産を公平に分け合うことです。家については、現金化して分け合う方法と、一方が居住してもう一方は現金を受け取る方法があります。
売却した金額からローンの残債を引いた額を、2分の1ずつに分けるのが一般的です。しかし、夫婦の話し合いで配分を決めることも可能です。ただし、家の購入時の頭金を夫婦の一方が多く支払っていた場合や、親からの贈与があった、名義が単独などの事情がある場合は、分け方が変わることもあります。
トラブルを避けるためにも、弁護士やファイナンシャルプランナーなどに相談するといいでしょう。また、合意内容は書面に残し、公正証書にしておくと安心です。
住宅ローンの残債がある場合、売却には金融機関の同意が必要です。オーバーローンになる場合は、債権者との事前調整が不可欠となります。
金融機関には、離婚による売却の事情や売却価格の見込みなどを正直に伝え、早めに相談することが大切です。返済が困難な場合には、返済猶予やリスケジュールなどの選択肢が提示されることもあります。交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家によるサポートを受けるのもひとつの選択肢です。
売却の方針や財産の分配方法が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。売却期間の目安や内覧対応の方法などを事前に確認し、担当者と連携を取りながら進めましょう。家に住み続けたまま売却活動を進める場合、内見時の対応が必要になります。
少しでも有利な条件で家を売るためにも、不動産会社を選ぶ際には交渉力や販売実績も重視しましょう。売却後の生活設計に直結するため、安心して任せられる相手かどうかを見極めることもポイントです。
買主が見つかって売買契約が成立したら、決済と引き渡しを行い、売却代金を受け取ります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で一括返済を行い、抵当権の抹消登記を済ませたうえで引き渡します。
その後、手元にお金が残ったら、事前に話し合った割合で分け合いましょう。代金の分配をめぐるトラブルを避けるためにも、事前に分配方法や振込先などを明確に決めておくことが重要です。最終的な清算までスムーズに進めるためには、第三者に立ち会ってもらったり、書面化しておいたりするといいでしょう。
離婚で家を売却する際の注意点
離婚に伴って家を売却する際には、以下のような注意点があります。
離婚で家を売却する際の注意点
- 名義人しか売却できない
- 財産分与の対象とならない場合もある
- 離婚後2年以内しか財産分与の請求はできない
- トラブルを防ぐには公正証書を作成する必要がある
名義人しか売却できない
家を売却するには、不動産の名義人による同意が必須です。仮に名義人ではない夫婦の一方が住んでいたとしても、勝手に売却することはできません。
名義人による合意のないまま手続きを進めようとすると、売買契約の無効や損害賠償といった深刻なトラブルに発展する可能性もあります。まずは家の名義人を確認し、関係者全員の合意を得ましょう。
財産分与の対象とならない場合もある
すべての不動産が財産分与の対象になるとは限りません。たとえば、結婚前に親から譲り受けた土地や、自身が独身時代に購入した家は「特有財産」とされ、原則として分与の対象外です。
しかし、結婚後に住宅ローンを夫婦で返済していた場合は、その分は共有財産とみなされることがあります。家の購入時期やローンの支払状況によって判断が変わるため、専門家に確認しながら対応しましょう。
離婚後2年以内しか財産分与の請求はできない
財産分与の請求には期限があり、離婚後2年以内に行わなければいけません。たとえ話し合いが難航していても、離婚後2年が経過すると、原則として財産分与を請求できなくなります。
そのため「いったん離婚してからゆっくり話し合う」という考え方は危険です。どうしても夫婦間で話し合いができない場合は、弁護士を通じての交渉や家庭裁判所への調停を検討するといいでしょう。
トラブルを防ぐには公正証書を作成する必要がある
口約束だけで家の売却や財産分与を決めると、後に「言った・言わない」のトラブルに発展しかねません。このような事態を防ぐには、公正証書の作成が有効です。
公正証書は、公証人が作成する法的効力をもつ文書で、強制執行力を持つ場合もあります。作成には一定の手数料がかかりますが、将来的な争いを防ぎたい場合、公正証書は非常に有力な手段です。夫婦間で話し合った内容を確実に残すためにも、公正証書の作成を検討しましょう。
離婚したらスムーズに家を売却して新しい生活を始めよう
離婚に伴う家の売却は、法的な手続きや感情が絡み、想像以上に複雑です。しかし、名義や財産分与、手続きの流れを正しく理解しておくことで、トラブルを避けて前向きなスタートを切れます。
家の売却で特に注意すべき点は、名義人の確認、財産分与の対象の有無、請求期限、そして合意内容の文書化です。家の売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社への相談が欠かせません。
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