良い土地って何？

ハウジングサロンにお見えになるお客様の多くが「良い土地がほしい」とおっしゃいます。しかし、自分にとって良い土地とは具体的にどのようなものかを、しっかりと整理・把握されている方は意外に少ないようです。そこで私たちは次のような項目を挙げて、当てはまるものにチェックを入れていただきます。

さてあなたはいくつ当てはまりましたか？え？全部？あらら、それだと相当価格が高くなりますね。当てはまる項目の多さと、土地の価格は比例しています。そこで目をつぶれるところとつぶれないところの整理をしていくのが、現実的に土地を見つけるための最初の作業となります。

土地探しに時間をかけすぎると・・・

どうしても項目を減らすことができずに、2年も3年も土地を探しておられる方がいらっしゃいます。でもよく考えてみてください。3年間家賃を払い続けながら土地探しをしていると、その間の家賃はいくらになりますか？月8万円の家賃だとすると、3年で288万円です。少しでも安い土地を見つけたいのに、矛盾した行動になってしまっていますね。

ある程度の期間、土地を見て相場観を養うことは大切ですが、「もっと良い土地があるのではないか」と決断を先延ばしにしすぎると、かえって損をしてしまうこともあるので注意してくださいね。

敷地の配置と建物の配置

土地を見る際に大切なこと。それは、その土地にどのような建物が建てられるかをイメージしながら見ることです。下の図をご覧ください。これらはすべて同じ広さの土地です。同じ広さでも正方形に近いもの、縦に長いもの、旗竿敷地と様々。そして敷地によって建物の大きさ、形が変わることがおわかりいただけると思います。

真ん中あたりのAゾーン、Bゾーンにご注目ください。どちらも縦長の土地ですが、Aゾーンは北側に道路があり、Bゾーンは南側に道路があります。どちらも道に面したところに駐車スペースをとっているわけですが、Aゾーンの家はさらに南側に庭を広くとっていますね。これは、そうしておかないと南からの日照が十分得られないからです。従って同じ敷地の大きさでも、北に面したAゾーンではBゾーンよりも家を小さくせざるを得ません。そこで土地の値段は、Aゾーンの方が割安になります。

高低差にも注目

ただし、AゾーンBゾーンとも値段が変わらない場合もあります。どんな場合かと言いますと、たとえば南側のBゾーンが低くなっている、いわゆる「南垂れ」の土地の場合です。これならどちらの土地も南からの日照を確保できます。このように上から見た時の形だけでなく、高低差も土地の価格を決める上での重要な要素となります。

間口と間取り

もう一つ、建物に影響する重要な要素を挙げておきましょう。それは「間口＝南向きの幅」です。下の図をご覧ください。

Aの土地ではLDKの横に畳コーナーをつくるだけで精一杯ですが、少し間口が広がったBの土地では、玄関収納と和室が可能になりました。さらに十分な間口のあるCの土地では、LDKと和室、玄関まで並べることができました。このように、間口によって間取りは大きく影響されるため、どのような家が欲しいかをよく考えた上で土地を探すことが重要です。

宅地として整備した時の値段が、その土地の値段

意外にみなさんご存じないのですが、安い土地にはそれなりの理由があります。たとえば市街化調整区域で住宅の建築が認められていない、道路に接道していない、ガス・電気・水道などのインフラが引き込まれていないなどなど、住宅を建てられない、あるいはすぐに建てることができないために、安い値段がついている場合です。

そういった土地を宅地にするのには、それだけの手間も費用もかかります。法律上の手続き、実際の工事など、そこまでの費用を含めたものが本当の土地の値段です。さて、蓋を開けてみればどうでしょう？それでもまだその土地は安い土地でしょうか？

分譲地と仲介の土地

フジケンのような分譲業者は、工場の跡地や田畑であった土地を安く仕入れ、宅地として造成・整備してから販売しています。そのため、前述したような“買ってみたら住めない土地だった”というようなことは起こりません。

しかし、不動産仲介会社を通して土地を探す場合には、インフラが整備されているか否か、軟弱地盤でないか、建ぺい率や容積率、用途地域などはどうなっているかなどをしっかりと確かめることが大切です。そうでないと、想定外の費用がかかったり、希望通りの家が建てられなかったりする可能性があります。

“そこまでするのは自信もないし、しんどい”と思われる方には、分譲地は価格的にもスペック的にも安心できる選択肢だと言えます。“いや、せっかくだから自分で頑張ってみたい”と思われる方は、「後は建てるだけの状態にしていくらか」という発想で土地を見ることを、ぜひ心がけてくださいね。